¿Qué paga el comprador y qué paga el vendedor de una vivienda?

En toda compraventa inmobiliaria en España siempre ambas partes se preguntan qué paga el comprador y qué paga el vendedor de una vivienda. Da igual si ya es realizado esta operación varias veces en tu vida o es la primera vez, que ésta duda siempre está en el aire, por cambios de leyes y normativas contínuamente que te hacen siempre dudar.

Y es lógico que te preocupe o tengas la duda, porque no solo hay que mirar el precio del inmueble: también entran en juego impuestos, notaría, registro, hipoteca, certificados y posibles cargas pendientes que pueden elevar su gasto en el caso de compra o reducir el beneficio en el caso de venta.

Como norma general, el comprador suele asumir los impuestos de adquisición y los gastos necesarios para inscribir la vivienda a su nombre, mientras que el vendedor suele encargarse de la plusvalía municipal y de la tributación en IRPF si obtiene ganancia patrimonial. Aun así, el reparto exacto cambia según si la vivienda es de segunda mano u obra nueva, si hay hipoteca, si hablamos de VPO o si ambas partes pactan otra cosa en contrato.

Además, conviene recordar que muchos importes dependen de la comunidad autónoma. En Valladolid, el esquema general es el mismo que en España, pero con una diferencia: los impuestos cedidos a las comunidades autónomas, como el ITP y el AJD, tienen tipos propios. A día de hoy, en Castilla y León el ITP general para vivienda usada es del 8%, y el AJD general para escrituras notariales es del 1,5%, con tipos reducidos en determinados supuestos de vivienda habitual, jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad o vivienda protegida.

Te contamos todo esto más detallado a continuación, síguenos leyendo!

Tabla resumen de qué paga el comprador y qué paga el vendedor de una vivienda

Primero, desde Ker2000 os hemos querido poner esta tabla resumen de forma muy visual sobre quién paga los gastos de compraventa en los diferentes escenarios posibles: vivienda de segunda mano y obra nueva.

El reparto de notaría que verás debajo parte de lo que marca el artículo 1455 del Código Civil, y en hipoteca se aplica la normativa vigente desde la Ley 5/2019 y la información del Banco de España.

Gastos del comprador de la vivienda

Una vez ya sabemos un poco cuáles son los gastos del comprador de una vivienda, vamos a detallar concretamente de qué cantidades estamos hablando.

Impuestos

Si la vivienda es de segunda mano, el comprador paga el ITP. En España no existe un tipo único, porque depende de cada comunidad autónoma. En Castilla y León, y por tanto también en Valladolid, el tipo general vigente para vivienda usada es del 8%.

En Castilla y León hay, además, tipos reducidos muy interesantes para vivienda habitual. Por ejemplo, el ITP puede bajar al 4% en algunos supuestos de jóvenes menores de 36 años, familias numerosas, personas con discapacidad o viviendas protegidas, siempre que se cumplan los requisitos exigidos. Incluso existe un tipo superreducido del 0,01% para determinados jóvenes compradores de su primera vivienda habitual que cumplan las condiciones previstas por la Junta.

Si la vivienda es de obra nueva, el comprador paga IVA y AJD. En España, el IVA general para vivienda nueva es del 10%, aunque baja al 4% en viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública. En Castilla y León, el AJD general es del 1,5%, con tipos reducidos del 0,5% en ciertos supuestos de vivienda habitual y un tipo superreducido del 0,01% en casos muy concretos.

Notaría

En la escritura de compraventa, el reparto legal tradicional lo marca el artículo 1455 del Código Civil: los gastos de otorgamiento de escrituras corresponden al vendedor, mientras que la primera copia y las demás posteriores corresponden al comprador, salvo pacto en contrario.

En cuanto al coste, los aranceles notariales están regulados y no son libres. Como orientación práctica, en Valladolid se sitúan estos gastos de notaría en una horquilla aproximada de 600 a 1.000 euros en muchas compraventas, aunque el importe final depende del valor del inmueble y del documento.

Registro de la Propiedad

Inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad suele correr también por cuenta del comprador, ya que es quien adquiere el derecho y quien más interés tiene en que quede perfectamente protegido frente a terceros. También aquí hablamos de un coste regulado por arancel. Como referencia práctica, en viviendas de precio medio suele moverse aproximadamente entre 400 y 700 euros, dependiendo del precio de la compraventa.

Gestoría

La gestoría no siempre es obligatoria. En muchas compraventas se contrata por comodidad para liquidar impuestos, tramitar escrituras e inscribir la vivienda. El importe no está fijado legalmente, así que depende de la tarifa de cada gestoría.

Tasación

Si el comprador necesita hipoteca, normalmente tendrá que pagar la tasación de la vivienda. El Banco de España lo explica de forma expresa: “la tasación debe realizarla una sociedad independiente del prestamista y el coste lo asume el cliente”. Esto es importante porque sigue siendo uno de los gastos más habituales a cargo del comprador cuando financia la operación.

¿Sabes cuál es la diferencia entre el valor de tasación y el valor de mercado? Te lo contamos aquí

Gastos hipotecarios típicos

Aquí hay que distinguir muy bien entre los gastos de la compraventa y los de la hipoteca. Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, el reparto de los gastos de formalización de la hipoteca cambió: el comprador paga la tasación y la comisión de apertura si está prevista, mientras que el banco asume notaría, registro, impuestos y gestoría de la escritura hipotecaria.

Gastos del vendedor de la vivienda

El vendedor también tiene una parte importante de costes. A veces se piensa que vender consiste solo en cobrar el precio y firmar, pero no es así. En una compraventa en España, el vendedor puede tener que asumir la plusvalía municipal, la tributación en IRPF si hay ganancia patrimonial, la documentación obligatoria y la cancelación de cargas si la vivienda no se transmite limpia.

Plusvalía municipal

La plusvalía municipal o IIVTNU la paga el vendedor pero hay dos matices importantes:

• El primero es que, si el vendedor es persona física no residente en España, la persona obligada al pago pasa a ser el comprador como sustituto.
• El segundo es que este impuesto gira alrededor del incremento de valor del terreno y existen supuestos de no sujeción o exención que conviene revisar en cada caso. En Valladolid, además, se trata de un tributo municipal gestionado por el Ayuntamiento.

IRPF por ganancia patrimonial

Si el vendedor obtiene beneficio con la venta, esa ganancia puede tributar en el IRPF como ganancia patrimonial.

Sin embargo, hay excepciones. La Agencia Tributaria recuerda que la ganancia por transmisión de la vivienda habitual puede quedar exenta si el vendedor es mayor de 65 años o si se trata de una persona en situación de dependencia severa o gran dependencia. También puede haber exención por reinversión en una nueva vivienda habitual si se cumplen los requisitos.

Certificado energético

En una venta, el vendedor debe facilitar la documentación esencial de la vivienda. El Notariado recuerda que el notario solicitará al vendedor el certificado de eficiencia energética y que este debe entregarse al comprador.

Cancelación de cargas si las hay

Si sobre la vivienda pesa una hipoteca registral, un embargo u otra carga, lo normal es que el vendedor tenga que solucionarlo si vende la finca como libre de cargas.

Honorarios de agencia inmobiliaria

Si interviene una agencia inmobiliaria, los honorarios dependerán de lo que se haya pactado en el contrato de intermediación. En muchas ventas los asume el vendedor, aunque no siempre tiene por qué ser así.

Gastos del comprador y del vendedor en casos especiales

Por supuesto, siempre hay casos especiales que cambian lo qué paga el comprador y lo qué paga el vendedor de una vivienda como estos:

Vivienda VPO y bonificaciones autonómicas

En las viviendas protegidas conviene ir con especial cuidado, porque no solo puede haber ventajas fiscales, sino también limitaciones de precio, uso o transmisión. A nivel estatal, la AEAT recuerda que algunas VPO de régimen especial o de promoción pública pueden tributar al 4% de IVA en lugar del 10%. Y en Castilla y León existen beneficios fiscales específicos en ITP y AJD para vivienda protegida y otros perfiles concretos.

Si el comprador asume gastos del vendedor

Puede pactarse un reparto distinto del habitual, porque el propio Código Civil habla de “salvo pacto en contrario”. Aun así, lo aconsejable es que todo quede muy claro por escrito desde el contrato de arras, para evitar sorpresas en notaría.

Para terminar, os dejamos un video del Broker inmobiliario Antonio Domenech contando todo esto que hemos redactado en este artículo: