Cuando nos emprendemos en la compra o venta de un inmueble y cuando vamos a pedir una hipoteca, siempre nos surge a tdoos la misma duda: ¿por qué el valor de tasación no coincide con el valor de mercado? Entender la diferencia entre valor de tasación y valor de mercado es complejo y entendero también es importante porque te puede ahorrar sustos, negociar mejor y, sobre todo, evitar que una operación se caiga en el último momento por financiación.
Explicación rápida
- Valor de mercado: es lo que la gente está dispuesta a pagar hoy por una vivienda similar en esa zona.
- Valor de tasación: es una valoración técnica realizada por un tasador, usada sobre todo para hipotecas.
- Precio de venta: es lo que finalmente se acuerda entre comprador y vendedor.
- Que no coincidan es normal; lo importante es saber por qué y qué hacer en cada caso.
¿Qué es el valor de mercado de una vivienda?
El valor de mercado es una estimación realista de cuánto se podría vender una vivienda en el momento actual, teniendo en cuenta la oferta y la demanda. Suele basarse en comparaciones: viviendas similares vendidas recientemente o en venta, la ubicación, el estado del inmueble, la planta, si tiene o no extras (ascensor, garaje, terraza, trastero), orientación (interior o exterior), si tiene reformas recientes, eficiencia energética, etc.
¿Qué es el valor de tasación? ¿Para qué se usa?
El valor de tasación es el valor que determina un tasador mediante un informe técnico. Se utiliza especialmente en operaciones con financiación, porque el banco suele calcular la hipoteca como un porcentaje del menor de estos dos valores: precio de compraventa o valor de tasación.
La tasación sigue criterios y metodologías específicas, por eso, aunque se parezca al valor de mercado, no siempre coincide exactamente.
Diferencia entre valor de tasación y valor de mercado
Y ahora vamos al grano, ¿Por qué siempre hay diferencia entre valor de tasación y valor de mercado?
La respuesta es la combinación de estos factores:
- Finalidad distinta: el mercado busca precio probable y la tasación busca un valor justificable usando su metodología y documentación real de la vivienda.
- Tiempos: el mercado reacciona rápido y la tasación puede ser algo más prudente según evidencias disponibles.
- Estado real y calidades: reformas, instalaciones, eficiencia energética, conservación, etc.
- Situación registral y urbanística: cargas, discrepancias de superficies, anexos, obras sin legalizar…
- Elementos emocionales: vistas, luz, orientación, altura, terraza… el mercado puede pagar más por eso.
¿Qué pasa si la tasación es inferior al precio de venta?
Cuando hay una tasación inferior al precio de venta, el problema habitual no es legal, sino financiero: puede que el comprador no consiga el importe de hipoteca que esperaba.
Esto puede obligar al comprador a:
- Renegociar el precio con el vendedor, tarea dificil si hay otros interesados en la compra.
- Aportar el % más de entrada que no financie el banco en la hipoteca.
- Revisar la tasación, si hay errores objetivos (metros, anexos, estado, comparables mal elegidos).
- Buscar otra entidad bancaria que pueda tasarlo un poco más alto.
- Buscar alternativa de financiación, como un préstamo.
Tasación por debajo del precio de compra
Esto es el mismo que el escenario anterior (la tasación es inferior al precio de venta) pero expresado de otra forma. Lo repetimos por aquí para hacerlo constar porque parecen expresiones diferentes y a veces la duda que nos hacen llegar es con este otra pregunta.
En resumen, una tasación por debajo del precio de compra significa que el informe valora el inmueble por debajo de lo pactado.
¿Cuándo conviene una tasación y cuándo basta con una valoración inmobiliaria?
Si vas a pedir hipoteca, lo habitual es necesitar tasación (porque es la referencia que usa el banco para calcular el importe financiable). Decimos lo habitual, por no decir casi el 100% de los casos.
En caso contrario, siempre bastará con una valoración inmobiliaria. Tanto si vas a vender y quieres acertar con el precio, como si tienes dudas porque la zona es muy cambiante, como si vas a vender rápido.
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Cómo saber el valor catastral de mi casa
Es posible que te lo preguntes o que te lo hayan preguntado y no sepas como saberlo. Bien, pues eso te lo contamos en el siguiente artículo “Cuánto vale mi casa“.
